Caução de aluguel: depósito não é dinheiro livre do proprietário
A caução garante obrigações locatícias por dinheiro, bens móveis, imóveis ou títulos, conforme as formalidades de cada modalidade. Quando prestada em dinheiro, a Lei do Inquilinato estabelece limite e depósito em caderneta de poupança, com rendimentos revertidos ao locatário no levantamento. Descontos finais precisam ser demonstrados.
Receber três aluguéis e gastar durante a locação transforma garantia em caixa do locador. Na saída, sem reserva e prestação de contas, o conflito já está contratado.
Por Guilherme Oshima, Sócio-fundador · Vice-Presidente da Comissão de Direito Digital e Proteção de Dados da OAB/PR
Caução é garantia da locação, não antecipação de receita do locador. A Lei do Inquilinato admite modalidades diferentes — dinheiro, bens móveis, imóvel e títulos — e cada uma exige tratamento próprio. Quando a caução é em dinheiro, a lei limita o valor e determina forma específica de depósito, com reversão dos rendimentos ao locatário.
A garantia precisa existir para uma obrigação identificável
O contrato deve dizer quais obrigações a caução assegura: aluguel, encargos, danos ou outras responsabilidades locatícias. Na saída, o proprietário não pode transformar a garantia em retenção genérica “até ver se aparece alguma coisa”. Descontos precisam ser vinculados a débitos ou danos efetivamente demonstrados.
A Lei nº 8.245/1991 disciplina as garantias locatícias e estabelece, para caução em dinheiro, limite de três meses de aluguel. Ela também veda a exigência simultânea de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
Vistoria de entrada e saída decide boa parte da discussão
Dano causado durante a locação é diferente de desgaste decorrente do uso normal. Fotografias, laudo inicial, comunicações de manutenção e vistoria final ajudam a separar as duas coisas. Sem documentação, o debate sobre pintura, piso ou equipamento pode consumir justamente a caução que deveria servir a débitos objetivos.
Se a garantia escolhida for fiador, seguro-fiança ou outra modalidade, veja garantia locatícia. A página sobre fiador trata especificamente dos riscos patrimoniais de quem assume obrigação de terceiro.
O depósito precisa continuar identificável durante toda a locação
Comprovante de transferência para conta comum do locador não é o mesmo que documentar a caução nos moldes legais. Guarde recibo, forma de depósito e atualização do valor. Se o contrato for renovado ou o aluguel subir, isso não autoriza automaticamente exigir complementação fora do regime aplicável; qualquer mudança precisa ser justificada e formalizada.
Entrega das chaves abre a fase de liquidação
Defina uma data de vistoria, permita contraditório sobre danos e apresente memória de eventuais descontos. Orçamento unilateral muito acima do mercado ou cobrança de item já deteriorado na entrada tende a gerar disputa. A devolução do saldo não deve ficar indefinidamente condicionada a uma futura “conferência” sem prazo ou critério.
Ao final, a prestação de contas precisa mostrar valor depositado, rendimentos, débitos comprovados e saldo a restituir. A caução funciona melhor quando permanece rastreável do primeiro ao último dia da locação.
Perguntas frequentes
A caução pode ser maior que três aluguéis?
Para caução em dinheiro, a lei estabelece limite de três meses de aluguel. Outras modalidades têm formalidades próprias.
O locador pode descontar reparos?
Pode discutir débitos e danos comprovados, mas desgaste natural e cobranças sem documentação não devem ser confundidos com inadimplemento.