Escritura pública de imóvel: formalizar não é registrar
A escritura pública é o instrumento exigido, em regra, para negócios imobiliários acima do limite legal, salvo hipóteses em que lei especial admite outro título. O tabelião verifica capacidade, representação, descrição, tributos e declarações. Mesmo lavrada, a escritura não transfere a propriedade sem registro na matrícula.
Sair do tabelionato com a escritura não significa sair como proprietário. Ela é o título que permite pedir o registro — e é o registro que altera juridicamente a titularidade.
Por Guilherme Oshima, Sócio-fundador · Vice-Presidente da Comissão de Direito Digital e Proteção de Dados da OAB/PR
Escritura pública é o instrumento notarial usado para formalizar diversos negócios imobiliários quando a lei exige ou quando as partes optam por essa forma. Ela dá forma qualificada ao negócio, mas não deve ser confundida com o registro que efetivamente altera a titularidade na matrícula.
O tabelião formaliza o negócio; o registrador altera a situação do imóvel
Essa divisão evita um erro comum: sair do tabelionato acreditando que a propriedade já mudou. O Código Civil trata da exigência de escritura para determinados negócios e da transferência da propriedade pelo registro do título. A Lei nº 8.935/1994 organiza a atividade notarial e registral.
Documentos devem ser conferidos antes de marcar assinatura
Matrícula atualizada, identificação das partes, estado civil, poderes de representação, informações fiscais e documentos específicos do negócio podem ser necessários. Se houver inventário, empresa, procuração, usufruto ou financiamento, a lista muda.
O tabelionato pode apontar exigências para a lavratura; o Registro de Imóveis fará qualificação própria quando o título for apresentado. Por isso, em operação complexa, vale preparar o fechamento olhando as duas etapas.
Escritura não cura problema do imóvel
Construção não averbada, divergência de área, indisponibilidade ou titularidade inconsistente continuam existindo mesmo que as partes concordem com a venda. Antes da lavratura, consulte matrícula do imóvel e trate eventual regularização imobiliária.
Minuta deve ser lida como contrato final, não como formulário do cartório
Nome, estado civil, preço, forma de pagamento, descrição do imóvel, declarações e condições precisam coincidir com o negócio realmente celebrado. Corrigir erro depois de assinada pode exigir nova escritura ou procedimento de retificação; por isso, compare a minuta com o contrato particular e a matrícula antes da assinatura.
Tributos e certidões entram no cronograma
ITBI ou ITCMD, conforme a natureza da transmissão, e documentos fiscais podem ser necessários em etapas próprias. Não agende assinatura como se todos os requisitos surgissem automaticamente no mesmo dia. Operações com empresas, espólios ou procuradores normalmente precisam de preparação maior.
Pagamento deve ser coordenado com a segurança documental
Se parte relevante do preço será transferida no ato, defina previamente quais documentos estarão disponíveis e qual evento libera o pagamento. Escritura assinada sem caminho registral claro pode deixar comprador com título e vendedor com dinheiro, mas ainda com problema de matrícula por resolver.
Depois da assinatura, acompanhe o registro do imóvel até a matrícula refletir o negócio. O fechamento só termina quando a etapa registral prevista para aquela operação efetivamente se conclui.
Perguntas frequentes
Contrato particular pode substituir a escritura?
Somente nas hipóteses previstas em lei ou quando o negócio não exige instrumento público. O título precisa ser registrável.
A escritura pode ser feita em qualquer tabelionato?
Em regra, há liberdade de escolha do tabelionato de notas, mas o registro será feito no Registro de Imóveis competente pela localização do bem.